É usual que a regularização fundiária urbana esteja lastreada em ações de natureza jurídica, urbanística, ambiental e social, cujo objetivo é certamente regularização de ocupações clandestinas. Embora seja possível a regularização rural, a urbana talvez tenha necessidade de maior atenção, especialmente em função do adensamento populacional e as implicações para o uso e gozo pleno de quem ostenta a condição de titular registral do imóvel.
Situação análoga recobre os titulares de imóveis com vocação industrial. Há sobradas razões para concluir que essa espécie de loteamento tem caráter ativo na economia. Isso porque a atividade econômica é fonte de geração de riquezas, desenvolvimento regional organizado etc. Essas características denotam a própria função social da propriedade, uso efetivo e produtivo de espaço urbano para finalidade de geração de emprego e renda.
Essa espécie de destinação da propriedade não escapa aos balizamentos da Lei Federal 10.257/2001, o denominado Estatuto da Cidade. Contudo, apesar de editado no ano de 2001, alguns municípios permitiram um descompasso entre a lei federal e seus planos diretores, de modo que permitiram a implantação de loteamentos se a estrita observância de todos os pressupostos legais.
Foi exatamente isso que ocorreu em um importante loteamento industrial, aprovado no ano de 2013, por meio do Decreto Executivo Municipal 76/2013 do Município de Araquari, Estado de Santa Catarina. Nesse caso, o loteador cumpriu todas as exigências impostas pela municipalidade que, desde a data da aprovação até o ano de 2020, concedeu todas as licenças e alvarás pertinentes. No entanto, a partir do ano de 2020, em atos contraditórios, à medida que os adquirentes formularam requerimentos de novas licenças, a administração passou a negar, mesmo se tratando de situações idênticas as anteriores, nas quais o munício se mantivera silente quanto a eventual irregularidade do próprio loteamento.
As negativas eram obviamente arbitrárias porque se fundavam elementos do loteamento e não do lote, individualizado e com registro matricular próprio. O entrave que administração passou a impor aos adquirentes dos lotes, e não ao próprio loteador que teria, por concessão da própria administração, deixado de cumprir alguns requisitos, foi sanada nos mandados de segurança 5002132-49.2021.8.24.0103 e 5003044-46.2021.8.24.0103 e agravos de instrumentos 5037703-02.2021.8.24.0000 e 5050299-18.2021.8.24.0000, com tramitação no Juízo da Comarca dos imóveis.
Os remédios constitucionais de Mandado de Seguranças foram impetrados pela WHM Advogados e, em todos os casos, foi obtida a ordem em sede de medida liminar/sumária, com determinação para que a municipalidade, cuja Autoridade Coatora para expedição das licenças é o Secretário de Tributação e Finanças, observasse os pedidos conforme o código de obras e a condição do lote. O resultado foi que a administração não teve saída senão voltar a expedir as licenças aos adquirentes dos lotes. Obviamente ela pôde negar apenas nos casos em que o adquirente tenha descumprido, ele mesmo, algum requisito do projeto de edificação ou outra determinação legal.
Na prática, a administração visava usar coerção em relação ao loteador pelo constrangimento arbitrário em relação aos proprietários dos lotes. Reconhecida tal arbitrariedade pelo Juízo de primeira instância e confirmada pelo Tribunal, a WHM Advogados foi instada a encontrar uma solução abrangente e que reduzisse a atmosfera adversarial.
A solução proposta perante o loteador e perante a municipalidade, foi a deflagração de pactuação e compromisso de termo de ajustamento de conduta na forma do §6º do art. 5º, da Lei Federal 7.347/1985, com lastro jurídico no Decreto Lei 4.657/1942, Lei Federal 6.766/1979, Lei Federal 10.257/2001, Decreto Lei nº 9.830/2019, Lei Estadual 17.492/2018 e Leis Complementares do Município de Araquari ns. 50/2006 e 281/2019.
O Decreto Executivo Municipal que autorizou a implementação do loteamento foi assinado pelo então chefe do executivo à data de 18 de junho de 2013. A normatização, portanto, dos atos praticados, ou que deveriam ser praticados, estavam sob a regência da Lei Complementar 50/2006. Cuida-se do Plano Diretor válido, vigente e eficaz para todos os efeitos legais e jurídicos concernentes à aprovação e autorização de implantação do loteamento.
Basicamente, foi proposto termo de ajustamento (TAC) para transição às especificidades do atual Plano Diretor do Município (Lei Complementar 281/2019). Nesse caso, a iniciativa não é propriamente do Loteador, mas da Administração, é ela quem possui legitimidade. Daí porque a atuação da WHM Advogados apresentou, analiticamente fundamentado e documentado, pedido de deflagração de pactuação de termo de ajustamento de conduta na forma do §6º, do art. 5º da Lei Federal 7.347 de 24 de julho de 1985.
Atualmente, o Termo encontra-se válido e eficaz com a produção de todos os seus legais e jurídicos efeitos. Assim, o presente articulado tem por finalidade realçar uma forma adicional para a denominada regularização fundiária urbana, nesse caso, de loteamento industrial.
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